Piano Casa: il Governo vede il problema, poi sceglie gli strumenti sbagliati

La crisi abitativa italiana nasce da uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta. La domanda si concentra nelle aree urbane più dinamiche, dove si trovano lavoro, università, servizi e opportunità. L’offerta reagisce lentamente, per vincoli regolatori, tempi autorizzativi lunghi, patrimonio pubblico sottoutilizzato, mercato dell’affitto debole e incentivi fiscali che favoriscono la detenzione immobiliare anche quando lo stock non viene usato in modo efficiente.

Il DL Piano Casa parte da una diagnosi in parte corretta: l’Italia deve recuperare patrimonio pubblico inutilizzato, aumentare l’offerta abitativa accessibile e intervenire sugli alloggi ERP non assegnabili per carenze manutentive. Le risorse certe indicate nella previste nel decreto sono però limitate: 970 milioni tra 2026 e 2030 per ERP ed edilizia sociale, 100 milioni per il Fondo Housing Coesione e 24 milioni per la morosità incolpevole. Sono cifre modeste rispetto a un fabbisogno stimato di circa 500 mila alloggi sociali e a decine di migliaia di alloggi ERP da ripristinare. L’annuncio politico parla di oltre 100 mila alloggi in dieci anni e “fino a 10 miliardi” di investimenti pubblici, ma queste risorse non compaiono tra gli stanziamenti effettivamente previsti dal testo. Il resto dipende da possibili conferimenti futuri, riallocazioni di fondi già esistenti e investimenti privati attesi.

Invece di rendere ordinaria la semplificazione, il Governo ricorre ancora una volta a commissari straordinari, ordinanze, deroghe e procedure speciali. Il Commissario previsto nel testo può operare con ordinanza in deroga a disposizioni di legge diverse da quelle penali, con poteri di indirizzo, coordinamento e superamento del dissenso amministrativo. Il punto è delicato soprattutto in materia urbanistica: derogare a regole e piani attuativi può accelerare singoli interventi, ma rischia di aumentare l’incertezza giuridica e il contenzioso sull’intero comparto delle costruzioni. Questa è la fotografia del fallimento amministrativo italiano: le regole ordinarie restano inefficienti e ogni problema viene trasformato in emergenza.

Il decreto prevede anche procedure di alienazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale, con diritto di opzione all’acquisto per l’assegnatario non moroso. Le risorse derivanti dalle vendite vengono destinate al fondo per l’ammortamento dei titoli di Stato ed è un problema, visto che gli enti gestori ricorrono alla vendita di beni per coprire, almeno in parte, manutenzioni ordinarie e straordinarie. Se mancano case pubbliche, venderle riduce la capacità futura del sistema. Se gli introiti non ricostituiscono lo stock abitativo, l’operazione diventa finanza pubblica di breve periodo pagata con minore offerta sociale nel lungo periodo.

Il decreto spinge inoltre verso locazione con facoltà di riscatto e vendita a prezzo calmierato, mentre resta più debole sul rafforzamento strutturale del mercato dell’affitto. In un contesto in cui cresce la domanda di locazioni stabili e accessibili, soprattutto nelle aree urbane più dinamiche, il rischio è continuare a concentrare la politica abitativa sul canale della proprietà.

La parte sull’edilizia integrata introduce canoni e prezzi calmierati definiti per convenzione, con una riduzione minima del 33% rispetto ai valori di mercato. Il testo prevede requisiti economici e patrimoniali complessi, verifiche continue, vincoli trentennali e controlli affidati a Comuni con capacità amministrative molto diverse. Tra questi requisiti torna centrale l’ISEE, un indicatore poco efficiente nel misurare la reale condizione economica e patrimoniale dei nuclei familiari, soprattutto quando patrimonio, redditi effettivi e composizione familiare non sono rappresentati in modo adeguato. In assenza di dati integrati e procedure semplici, il rischio è costruire un meccanismo lento, incerto e difficile da applicare. Aumentare l’offerta richiede regole chiare, sostenibilità economica degli interventi e incentivi corretti.

Il decreto non affronta in modo strutturale la correzione degli incentivi. Interviene sul recupero di una parte del patrimonio pubblico inutilizzato, ma non tocca il catasto, la fiscalità immobiliare, gli incentivi che tengono sfitto lo stock privato nelle aree ad alta domanda, le distorsioni tra proprietà e affitto, la differenza di trattamento tra affitto lungo e affitto breve, né la lentezza della giustizia nelle locazioni private. Il risultato è un intervento parziale: utile sul recupero di alcuni immobili pubblici, debole sulle cause che rendono il mercato abitativo rigido, costoso e poco accessibile.

Il Piano Casa del Governo contiene alcuni obiettivi condivisibili, ma resta prigioniero della vecchia logica italiana: emergenza, commissari, fondi speciali, prezzi amministrati e patrimonio pubblico venduto per fare cassa. La crisi abitativa richiede una politica strutturale dell’offerta: recuperare lo stock inutilizzato, rendere più semplice costruire e affittare, correggere gli incentivi distorti e usare meglio il patrimonio pubblico. Con questo decreto il Governo annuncia un Piano Casa, ma non affronta le cause che rendono le case poche, costose e difficili da mettere sul mercato. 

ORA! propone un intervento radicale: recuperare gli alloggi ERP sfitti, mantenere e gestire meglio lo stock pubblico, verificare periodicamente i requisiti degli assegnatari, costruire una banca dati nazionale degli immobili, aggiornare i valori catastali, ridurre stabilmente i tempi autorizzativi, rendere più certo il recupero degli immobili in caso di morosità, sviluppare un’offerta stabile di alloggi in locazione per la fascia esclusa sia dall’ERP sia dal mercato libero, anche attraverso ERS, partenariati pubblico-privati e build to rent, aumentare studentati e trasporto pubblico per ampliare il bacino abitativo effettivo.